Сохранение прав на землю при переходе права собственности на строение

Достаточно сложное, но вместе с тем стремительное развитие отношений в сфере оборота земли обусловило необходимость детальной проработки земельного законодательства и создания единообразной практики его применения судами. В настоящее время земельные отношения регулируются целой системой законов и подзаконных актов. Основой этой системы, безусловно, являются Земельный и Гражданский кодексы РФ.

Земельный кодекс РФ введен в действие 30.10.2001. За без малого пять лет действия Кодекса в него более десяти раз вносились различные изменения и дополнения, что свидетельствует о динамичности земельных отношений.

В целях единообразного применения арбитражными судами земельного законодательства, а также учитывая множество вопросов, возникающих при рассмотрении земельных споров, Пленум ВАС РФ принял Постановление от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Работа по систематизации практики рассмотрения споров в области земельно-правовых отношений проводится и в окружных арбитражных судах, и в арбитражных судах субъектов РФ. Так, в ноябре 2005 г. на базе Арбитражного суда Оренбургской области прошло заседание научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа, посвященное разработке рекомендаций судьям, направленных на обеспечение единообразия в толковании и применении арбитражными судами Уральского округа норм земельного законодательства.
Но, несмотря на все меры, предпринимаемые законодателем и арбитражными судами различных уровней, при рассмотрении земельных споров появляются новые вопросы.

В данной статье мы постараемся разобраться в одной из наиболее актуальных проблем, с которой сталкиваются индивидуальные предприниматели, юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления, - оформление прав на земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, при переходе права собственности на здания, строения и сооружения, расположенные на таких участках.

Рассмотрим ситуацию, когда право на земельный участок перешло к юридическому лицу (предпринимателю) до введения в действие Земельного кодекса РФ.

Предприниматель Т. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании недействительным сообщения от 16.02.2004 учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области об отказе в государственной регистрации постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в г. Оренбурге.

Решением арбитражного суда от 12.07.2004 по делу № А47-6285/04 заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным отказ учреждения юстиции по государственной регистрации прав, содержащийся в сообщении от 16.02.2004. На ответчика возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя Т., обратившегося за регистрацией возникшего ограниченного вещного права на основании заявления от 23.10.2003. (дата верная)

Постановлением апелляционной инстанции от 14.09.2004 решение отменено. В удовлетворении требований предпринимателя Т. о признании недействительным отказа учреждения юстиции по государственной регистрации прав, содержащегося в сообщении от 16.02.2004, отказано.

Суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе (постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2004 № Ф09-4179/04-ГК). Суды первой и кассационной инстанций руководствовались следующим.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичная норма предусмотрена и п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Иными словами, вместе с правом собственности на объект недвижимости у предпринимателя возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Именно так понимает данную норму ВАС РФ, который в п. 13 упомянутого Постановления Пленума № 11 указал, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, независимо от того, что соответствующее право на земельный участок не было оформлено предыдущим землевладельцем, в силу указанных положений закона (ст. 271 и 552 ГК РФ) предприниматель считается лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования на спорный участок. Вместе с тем в силу ст. 131 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно быть зарегистрировано предпринимателем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку в связи с приобретением объекта недвижимости предприниматель стал обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ он получил право (и в то же время обязанность) заключить договор аренды спорного участка или выкупить его в собственность.

Cледовательно, можно сделать вывод, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок возникло у предпринимателя одновременно с возникновением права на приобретенную недвижимость, т. е. до введения в действие Земельного кодекса РФ, и сохраняется за ним в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Вопрос о том, кто именно делает выбор между правом аренды и правом собственности при переоформлении земельных участков, в течение некоторого времени вызывал споры, однако сейчас сложилось общее понимание того, что право выбора принадлежит титульному владельцу земельного участка - в нашем случае предпринимателю Т.

Конечно, приведенная выше ситуация не является единственной в арбитражной практике. Стоит также назвать постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2004 № 9027/04; ФАС Западно-Сибирского округа от 26.12.2005 № Ф04-9189/2005(18123-А46-38); ФАС Центрального округа от 27.07.2005 по делу № А35-807/05-С18 и др.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда право на земельный участок перешло к юридическому лицу уже после введения в действие Земельного кодекса РФ.

Общество в июне 2002 г. приобрело на торгах по продаже арестованного имущества, организованных РФФИ, здания, расположенные в г. Оренбурге, принадлежащие ГУП ОРС отделения ЮУЖД МПС России. Факт покупки подтвержден протоколом по продаже арестованного имущества от июня 2002 г. и свидетельствами о государственной регистрации права.

На основании договора купли-продажи земельного участка от июля 2005 г. общество приобрело в собственность земельный участок, на котором расположены здания, ранее принадлежавшие ГУП ОРС отделения ЮУЖД и перешедшие в собственность общества.

Администрация г. Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу о взыскании сумм неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с июня 2002 г. по июль 2005 г., на котором расположены зданиями, принадлежащие на праве собственности ООО.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что ответчик не является собственником, землепользователем, землевладельцем либо арендатором спорного земельного участка в смысле ст. 5 ЗК РФ, ко дню обращения в суд с настоящим иском ответчик не выкупил либо не заключил договор аренды земельного участка, следовательно, обязан уплатить сумму неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы за пользование земельным участком.

Истец считал, что с июня 2002 г. (с момента регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное на торгах) по июль 2005 г. ответчик неосновательно пользовался земельным участком без оформления прав на землю, поскольку отсутствовала государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования за прежним собственником зданий.

Суды первой и второй инстанций в удовлетворении требований отказали (решение суда первой инстанции от 06.02.2006 и постановление апелляционной инстанции 17.04.2006 по делу № А47-12859/2005-3ГК).

Основанием для вынесения судебных актов послужила следующая правовая позиция.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды земельными участками или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.
Материалами дела было подтверждено, что прежний собственник объектов недвижимого имущества (ГУП ОРС отделения ЮУЖД МПС России) владел земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 25.08.95 № 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» (действовал на момент приобретения ответчиком объектов недвижимости) землями железнодорожного транспорта являлись земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. К землям железнодорожного транспорта относились земли, отведенные под железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), а также под защитные и укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимые для эксплуатации и реконструкции железных дорог с учетом перспективы их развития.

В соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества от июня 2002 г. проданный объект недвижимости расположен на земельном участке, принадлежащем ГУП ОРС отделения ЮУЖД МПС России на праве бессрочного пользования и передается покупателю в порядке, установленном законодательством РФ. Оформление прав землепользователя под приобретенными объектами недвижимости осуществляется покупателем самостоятельно за свой счет в установленном порядке.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.03.2005 № 11).

Перешедшее к ответчику право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в установленном законом порядке не прекращено. Следовательно, к ответчику с момента государственной регистрации прав на приобретенные объекты недвижимости перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей под объектами недвижимости.
Отсутствие у ответчика документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, не свидетельствует об отсутствии у него данного права. Право пользования земельным участком возникло у собственника недвижимого имущества в силу прямого указания закона в результате перехода права собственности на недвижимость.

Формой платы за земли, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, согласно Закону РФ от 11.10.91 № 1738-I (в ред. от 07.03.2005) «О плате за землю» является земельный налог. Значит, истец не вправе требовать взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком в виде неуплаченной арендной платы с ответчика за период оформления прав на земельный участок в порядке ст. 20 ЗК РФ.

Вывод судов о переходе к обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подтвержден, в том числе рекомендациями Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа, утвержденными протоколом заседания от 11.11.2005 № 4.

Итак, действия по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение в собственность подлежат совершению юридическими лицами, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса РФ, а также юридическими лицами, к которым право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло после введения в действие Земельного кодекса РФ в результате приобретения в собственность расположенного на этом участке недвижимого имущества (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Непереоформление в установленный срок (в настоящее время законодатель продлил срок до 01.01.2008) такими лицами приобретенного по указанным основаниям права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком само по себе не является основанием для прекращения этого права, отказа в его государственной регистрации либо понуждения правообладателя к переоформлению данного права на право аренды или к приобретению земельного участка в собственность.

Возникает другой вопрос - мог ли ответчик зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок или же наличие такого права предполагается, но регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оно не подлежит в силу ст. 20 ЗК РФ, поскольку это право возникло у него уже после введения в действие Кодекса? Последнее, по нашему мнению, противоречит закону, ибо в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право постоянного пользования подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

К отношениям, подобным установившимся между обществом и администрацией г. Оренбурга, не могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Неосновательное обогащение владельца недвижимого имущества в силу особого режима недвижимости, основанного на его прочной связи с землей, могло бы иметь место только при незаконном пользовании земельным участком, т. е. при самовольном захвате. Между тем отсутствие регистрации права на земельный участок с учетом того, что в ходе рассмотрения дела ответчиком доказано возникновение у него права постоянного (бессрочного) пользования и факт оплаты земельного налога за спорный земельный участок, исключает условие, предусмотренное п. 2 ст. 1105 ГК РФ о неосновательном временном пользовании чужим имуществом без намерения его приобрести. Поэтому нормы ст. 1102 и 1105 ГК РФ не могут быть применены при разрешении настоящего спора.

В споре между обществом и администрацией г. Оренбурга возникла еще одна коллизия, связанная с отсутствием у ответчика возможности оформить право собственности на земельный участок по причине непрохождения спорным земельным участком государственного кадастрового контроля.

В земельном законодательстве закреплен особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ (в ред. от 22.08.2004) «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера.

В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Кроме того, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным.
Несоблюдение требований к предмету договора купли-продажи недвижимости должно служить основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и сделок с ними (в том числе и на земельные участки), поскольку регистратор права не сможет указать конкретные данные об объекте недвижимости в акте регистрации.

Сложившаяся практика ФАС Уральского округа исходит из того, что, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он не может быть предметом договора купли-продажи (например, постановление от 07.12.2004 № Ф09-4032/04-ГК (дело № А60-12542/03 по иску ООО «Железнодорожное» к администрации г. Екатеринбурга, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о понуждении к заключению договора)).

Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В деле по иску администрации г. Оренбурга к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, принадлежащими обществу, спорный земельный участок входил в состав другого земельного участка с другим кадастровым номером и большей площадью. При этом категория земельного участка и его разрешенное использование установлены не были. Спорный участок, занятый объектами общества, впервые сформирован лишь в сентябре 2004 г. Государственный кадастровый учет этот земельный участок прошел лишь в апреле 2005 г.

Таким образом, до апреля 2005 г. земельный участок, на котором расположены здания, принадлежащие обществу, не мог быть самостоятельным объектом купли-продажи, аренды, иных сделок. Поэтому, по нашему мнению, утверждение администрации г. Оренбурга, что она могла бы сдать в аренду земельный участок, занятый объектами общества, и получать арендную плату, не основано на законе. Тем более что никому, кроме как собственнику зданий, расположенных на спорном земельном участке, т. е. обществу, сдать этот земельный участок в аренду администрация г. Оренбурга не могла.

В настоящее время дело направлено для рассмотрения в кассационную инстанцию. Надеемся, что ФАС Уральского округа поддержит выводы судов первой и апелляционной инстанций.
Приведенные примеры свидетельствуют о том, что независимо от момента перехода права собственности на объект недвижимого имущества (до или после введения Земельного кодекса РФ) к покупателю объекта переходят права пользования земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, в объеме и на условиях, существовавших у прежнего собственника объекта (продавца). За новым собственником объекта недвижимости, а не за органами местного самоуправления или государственными органами остается право выбора дальнейшего вида землепользования и, соответственно, вида платежей, осуществляемых за земельный участок.

Следует отметить важную роль проводимого в настоящее время земельного кадастрового учета в определении судьбы земельного участка. Наличие четко определенных границ (в том числе и на картографическом материале) и площадей земельных участков, а также прав землепользователей и обременений земельных участков во многом облегчает разрешение земельных споров.

Полагаем, что в достаточной мере продуманное и систематизированное законодательство по исследуемому вопросу и сложившаяся судебная практика, опираясь на данные земельного кадастра, позволят ликвидировать произвольное разрешение органами местного самоуправления и государственными органами вопросов закрепления земельных участков за собственниками объектов недвижимости. 

2 сентября 2006 г.

Опубликовано: 09.01.2010 01:07 Обновлено: 17.07.2012 10:53